Contrato de Compra e Venda de Imóvel: cuidados antes de assinar | Lecioli Advocacia

Dr Roberson Marcos Lecioli

Contrato de Compra e Venda de Imóvel: cuidados antes de assinar | Lecioli Advocacia

Entenda por que o contrato de compra e venda de imóvel exige atenção e como o princípio do pacta sunt servanda vincula juridicamente as partes. Evite prejuízos!


Introdução


A compra e venda de um imóvel é um marco importante na vida de qualquer pessoa. No entanto, apesar do entusiasmo, muitos deixam de tomar precauções fundamentais antes de assinar o contrato — e isso pode gerar consequências jurídicas sérias.

Uma vez assinado, o contrato vincula as partes e passa a produzir efeitos legais imediatos, conforme o princípio do pacta sunt servanda — expressão latina que significa “os contratos devem ser cumpridos”. Ou seja: mesmo que uma das partes se arrependa, ela está legalmente obrigada a cumprir o que foi pactuado, sob pena de responder por perdas e danos.

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

Trata-se de um instrumento jurídico que formaliza a intenção de compra e venda entre duas partes: comprador e vendedor. Ele detalha os direitos, deveres, prazos, condições e garantias da transação.

Embora pareça algo simples, esse documento pode conter cláusulas com impactos profundos, principalmente em caso de inadimplência, atraso, problemas documentais ou desistência da compra.


Os principais erros cometidos ao assinar um contrato imobiliário


  • Assinar sem ler todas as cláusulas com atenção
  • Aceitar contratos-padrão de imobiliária ou construtora sem revisão jurídica
  • Negociar sem verificar a matrícula do imóvel
  • Não prever cláusulas de rescisão ou penalidades claras
  • Deixar de formalizar promessas verbais


Por que contar com um advogado especializado?


Ao contrário do corretor ou da imobiliária, o advogado tem o dever legal de defender exclusivamente os seus interesses.

  • Identifica cláusulas abusivas ou desequilibradas
  • Verifica se há ônus, dívidas, penhoras ou irregularidades no imóvel
  • Garante que os termos estejam de acordo com a legislação vigente
  • Redige ou revisa o contrato de forma personalizada

Além disso, com o acompanhamento jurídico desde o início da negociação, é possível prevenir litígios e preservar o patrimônio de ambas as partes.


Cláusulas que exigem atenção redobrada


  • Valor, sinal e forma de pagamento (arras confirmatórias ou penitenciais)
  • Multa por inadimplemento e sua proporcionalidade
  • Prazos de desocupação e transferência de posse
  • Responsabilidade por débitos de IPTU, condomínio ou eventuais reformas
  • Condições resolutivas (em caso de não obtenção de financiamento, por exemplo)


Pacta sunt servanda: o contrato é lei entre as partes


No Direito Brasileiro, o contrato de compra e venda produz efeitos vinculantes assim que é assinado por ambas as partes, salvo vícios que o invalidem (como dolo, coação ou erro essencial).

Esse vínculo é regido pelo princípio do pacta sunt servanda, previsto no artigo 421 do Código Civil, que estabelece que a liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

Portanto, um contrato mal elaborado pode obrigar você a cumprir condições desfavoráveis — e ainda te expor a prejuízos e ações judiciais.


Conclusão


O contrato de compra e venda de imóvel é mais do que uma formalidade: é um instrumento que protege os envolvidos e evita problemas futuros. Assinar sem assessoria jurídica é um risco alto, que pode custar tempo, dinheiro e muita dor de cabeça.

Conte com um advogado especializado em Direito Imobiliário para garantir segurança e tranquilidade na sua negociação.


Fale com a equipe Lecioli Advocacia e agende sua consultoria jurídica.

Blog da Advocacia

Arras Confirmatórias ou Penitenciais - Entenda a diferença

Por Dr Roberson M Lecioli • 24 de abril de 2025
Arras Confirmatórias ou Penitenciais
Olhando para um grupo de edifícios altos com um céu azul ao fundo

Hasta Pública de Bem Imóvel: o que é, quando ocorre e como funciona

Por Profile Profile • 12 de março de 2019
Introdução O sistema jurídico brasileiro prevê que o devedor responde por suas obrigações com a totalidade de seus bens, conforme disposto no art. 789 do Código de Processo Civil . Isso significa que, em caso de inadimplemento, o patrimônio do devedor pode ser utilizado para satisfazer as dívidas reconhecidas judicialmente. Quando a obrigação não é cumprida de forma voluntária, entra em cena o processo de execução , no qual o Estado atua para promover a chamada expropriação judicial de bens — ou seja, a retirada forçada de patrimônio do devedor para pagamento da dívida. O que é penhora judicial? A penhora é o primeiro passo no processo de execução. Trata-se do ato de constrição de bens do devedor, ou seja, a reserva legal de um bem para garantir o pagamento da dívida. Após a penhora, o bem poderá ser levado à venda forçada em leilão, momento em que ocorre a chamada hasta pública . O que é hasta pública? A hasta pública é o nome jurídico para o leilão judicial de bens penhorados. Trata-se de um procedimento pelo qual os bens do devedor — móveis ou imóveis — são alienados (vendidos) a terceiros interessados, com o objetivo de converter esse patrimônio em dinheiro. O valor obtido é então utilizado para: Quitar a dívida com o credor Pagar as custas processuais Cobrir eventuais despesas da execução O bem será considerado arrematado quando a oferta feita em leilão for declarada a maior e for homologada judicialmente. O interessado que oferecer esse lance se torna o novo proprietário, desde que cumpra os requisitos legais do edital de venda. Hasta pública de imóvel Embora a hasta pública possa abranger diversos tipos de bens, neste artigo focamos na alienação forçada de imóveis . Ela pode ocorrer em diferentes tipos de processos: Cível (ações de cobrança, contratos, execução de títulos) Trabalhista (execuções por dívidas salariais) Tributário (execuções fiscais por inadimplência de impostos) Criminal (nos casos em que a pena envolve perdimento de bens) Independentemente da natureza da ação, a finalidade da hasta pública é satisfazer o direito do credor que teve sua obrigação descumprida . Conclusão A hasta pública é uma ferramenta jurídica poderosa e legítima, utilizada para garantir que os credores não fiquem desamparados diante do inadimplemento das obrigações. Com ela, o Estado assegura que o patrimônio do devedor cumpra sua função social: garantir o adimplemento das dívidas. No caso de imóveis levados à leilão, tanto credores quanto potenciais compradores devem estar atentos às regras específicas do processo, aos prazos e às condições previstas no edital da hasta pública. Se você é credor ou parte interessada em um processo de execução, ou deseja entender melhor como participar de um leilão judicial, fale com a equipe da Lecioli Advocacia.  Estamos prontos para oferecer a assessoria jurídica necessária em todas as fases do processo.
Uma pessoa está escrevendo em um pedaço de papel com uma caneta.

É possível comprar um imóvel antes de finalizar o inventário?

Por Por Dr. Roberson Marcos Lecioli • 11 de março de 2019
A venda de um imóvel por meio de uma cessão de direitos hereditários é uma prática relativamente comum em casos de herança, mas envolve cuidados específicos para garantir a segurança jurídica da transação. Veja os principais cuidados a serem tomados: Verificação da Documentação Certidão de óbito: Confirme que o falecido realmente deixou o imóvel como parte da herança e que todos os herdeiros estão cientes e envolvidos na cessão de direitos. Certidão de matrícula do imóvel: Verifique a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para confirmar que ele está efetivamente no nome do falecido e livre de ônus (penhoras, hipotecas, etc.). Formal de partilha ou inventário: Caso o inventário já tenha sido finalizado, o formal de partilha deve ser apresentado. Se ainda não foi concluído, a cessão de direitos será sobre a parte da herança que cabe ao herdeiro. Quem Pode Ceder os Direitos Todos os herdeiros: Todos os herdeiros têm direito à parte da herança. Cada herdeiro pode ceder os seus direitos, mas não sobre bens específicos, a menos que haja um acordo entre todos os herdeiros. Se o imóvel ainda não foi partilhado, a cessão de direitos abrange a fração ideal do quinhão do herdeiro, não o imóvel em si. Esposa sobrevivente: Em caso de regime de bens que garanta meação (como comunhão parcial ou universal de bens), a parte do cônjuge sobrevivente também deve ser considerada. Ele pode ceder sua parte de meação, mas não pode ceder os direitos hereditários. Intervenção de Todos os Herdeiros Para garantir que a cessão seja válida, todos os herdeiros devem estar de acordo com a transação. Se apenas um herdeiro estiver vendendo seus direitos, o comprador não tem garantia sobre um bem específico, mas sim sobre a parte ideal desse herdeiro no conjunto da herança. Escritura Pública A cessão de direitos hereditários deve ser feita por escritura pública, realizada em um tabelionato. Este é um requisito legal para garantir a validade da transação, especialmente quando envolve imóveis. Mesmo que o valor seja pequeno, não é possível ceder direitos hereditários por meio de documento particular. A escritura será registrada no cartório competente. Pagamentos de Tributos ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação): O imposto deve ser recolhido em relação à transmissão da herança. Caso a cessão envolva um valor acima do montante hereditário, pode ser necessário pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que incide sobre a cessão onerosa de direitos. A verificação e o pagamento de tributos devem ser feitos com o apoio de um contador ou advogado especializado em direito sucessório. Autorização Judicial Se houver herdeiros incapazes (menores de idade ou pessoas sob tutela/curatela), a cessão de direitos hereditários sobre o imóvel depende de autorização judicial. Isso é necessário para garantir que os interesses dos incapazes sejam preservados. Riscos Envolvidos *Indefinição sobre o bem: Se o inventário ainda não foi finalizado, o imóvel pode não ser atribuído ao herdeiro que cedeu os direitos. O comprador estará adquirindo apenas uma fração ideal do patrimônio da herança. *Dívidas do falecido: As dívidas deixadas pelo falecido podem recair sobre o patrimônio herdado. O comprador precisa estar ciente de que, em caso de dívidas maiores que o ativo, o valor do imóvel pode ser afetado. *Disputa entre herdeiros: Caso um dos herdeiros discorde da cessão ou haja litígios, o comprador pode enfrentar dificuldades em obter a posse ou o domínio pleno do imóvel. Averbação no Registro de Imóveis Após a conclusão do inventário e da partilha, a cessão dos direitos hereditários precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação na matrícula do imóvel. Somente assim o comprador poderá ser reconhecido como o novo proprietário do bem. Acompanhamento por Advogado É fundamental contar com o acompanhamento de um advogado especializado em direito sucessório e imobiliário. Ele poderá verificar a regularidade da documentação, orientar sobre os riscos envolvidos e redigir o contrato de cessão, garantindo que os interesses do comprador sejam protegidos.