Arras Confirmatórias ou Penitenciais - Entenda a diferença

Dr Roberson M Lecioli

Arras Confirmatórias ou Penitenciais

Arras Confirmatórias e Arras Penitenciais: Entenda as Diferenças e Efeitos Jurídicos


Introdução


Em contratos preliminares ou de promessa, como o de compra e venda de imóvel, é comum que as partes pactuem um valor inicial — conhecido como arras — como forma de garantia do negócio. No entanto, o significado e as consequências jurídicas das arras dependem da sua natureza: confirmatórias ou penitenciais.

O Código Civil brasileiro trata do tema nos artigos 417 a 420, e é essencial compreender a diferença para saber o que acontece em caso de inadimplemento ou desistência da obrigação contratual.


O que são arras?


As arras (também chamadas de "sinal") são um valor pago antecipadamente por uma das partes (geralmente pelo comprador), como uma garantia de que o contrato será cumprido. Podem ser entregues em dinheiro, cheque ou até em bem móvel.

As arras têm duas funções principais:

  • Reforçar o vínculo contratual
  • Antecipar parte do pagamento

Contudo, os efeitos jurídicos das arras mudam conforme sejam confirmatórias ou penitenciais.


Arras confirmatórias (art. 417 do Código Civil)


Conceito:


São as mais comuns e servem para confirmar o contrato e indenizar a parte inocente em caso de inadimplemento.


Efeitos:


  • Se o contrato for cumprido, o valor pago a título de arras é abatido do preço final.
  • Se a parte que pagou as arras descumprir o contrato, perde o valor dado.
  • Se a parte que recebeu as arras descumprir, deve devolver o dobro do valor recebido, a título de indenização.


Exemplo:


João compra um imóvel de R$ 500.000 e paga R$ 50.000 como arras confirmatórias. Se ele desistir sem motivo, perderá esse valor. Se o vendedor desistir, terá que devolver R$ 100.000.


Arras penitenciais (art. 418 do Código Civil)


Conceito:


Funcionam como multa de rescisão contratual previamente acordada. As partes podem se arrepender, mas pagando o preço pelo arrependimento.


Efeitos:


  • Se houver desistência, não há indenização além das arras.
  • A parte que desistir do contrato perde o valor das arras (se foi quem pagou) ou devolve em dobro (se foi quem recebeu).


Importante:


As arras penitenciais só produzem esse efeito se o direito de arrependimento estiver expressamente previsto no contrato.


Qual a diferença prática?


CaracterísticaArras ConfirmatóriasArras PenitenciaisFunção principalConfirmar o contratoPermitir o arrependimentoEm caso de descumprimentoPerda do valor ou devolução em dobro + possível indenização adicionalPerda ou devolução em dobro, sem outras penalidadesPode haver arrependimento?Não, salvo inadimplementoSim, com penalidade pactuadaExige cláusula expressa?NãoSim, deve prever direito de arrependimento


Conclusão


Saber diferenciar arras confirmatórias de arras penitenciais é essencial para redigir contratos com segurança e clareza jurídica. A escolha entre um e outro tipo depende da intenção das partes: garantir o cumprimento do contrato ou permitir uma eventual desistência com penalidade.


Em transações imobiliárias, as arras confirmatórias são mais comuns, mas o uso das penitenciais pode ser interessante em negociações mais flexíveis.


Precisa de orientação na redação ou revisão de contratos com arras? Fale com a equipe Lecioli Advocacia. Atuamos com segurança jurídica e atenção a cada detalhe do seu negócio.

Blog da Advocacia

Contrato de Compra e Venda de Imóvel: cuidados antes de assinar | Lecioli Advocacia

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Hasta Pública de Bem Imóvel: o que é, quando ocorre e como funciona

Por Profile Profile • 12 de março de 2019
Introdução O sistema jurídico brasileiro prevê que o devedor responde por suas obrigações com a totalidade de seus bens, conforme disposto no art. 789 do Código de Processo Civil . Isso significa que, em caso de inadimplemento, o patrimônio do devedor pode ser utilizado para satisfazer as dívidas reconhecidas judicialmente. Quando a obrigação não é cumprida de forma voluntária, entra em cena o processo de execução , no qual o Estado atua para promover a chamada expropriação judicial de bens — ou seja, a retirada forçada de patrimônio do devedor para pagamento da dívida. O que é penhora judicial? A penhora é o primeiro passo no processo de execução. Trata-se do ato de constrição de bens do devedor, ou seja, a reserva legal de um bem para garantir o pagamento da dívida. Após a penhora, o bem poderá ser levado à venda forçada em leilão, momento em que ocorre a chamada hasta pública . O que é hasta pública? A hasta pública é o nome jurídico para o leilão judicial de bens penhorados. Trata-se de um procedimento pelo qual os bens do devedor — móveis ou imóveis — são alienados (vendidos) a terceiros interessados, com o objetivo de converter esse patrimônio em dinheiro. O valor obtido é então utilizado para: Quitar a dívida com o credor Pagar as custas processuais Cobrir eventuais despesas da execução O bem será considerado arrematado quando a oferta feita em leilão for declarada a maior e for homologada judicialmente. O interessado que oferecer esse lance se torna o novo proprietário, desde que cumpra os requisitos legais do edital de venda. Hasta pública de imóvel Embora a hasta pública possa abranger diversos tipos de bens, neste artigo focamos na alienação forçada de imóveis . Ela pode ocorrer em diferentes tipos de processos: Cível (ações de cobrança, contratos, execução de títulos) Trabalhista (execuções por dívidas salariais) Tributário (execuções fiscais por inadimplência de impostos) Criminal (nos casos em que a pena envolve perdimento de bens) Independentemente da natureza da ação, a finalidade da hasta pública é satisfazer o direito do credor que teve sua obrigação descumprida . Conclusão A hasta pública é uma ferramenta jurídica poderosa e legítima, utilizada para garantir que os credores não fiquem desamparados diante do inadimplemento das obrigações. Com ela, o Estado assegura que o patrimônio do devedor cumpra sua função social: garantir o adimplemento das dívidas. No caso de imóveis levados à leilão, tanto credores quanto potenciais compradores devem estar atentos às regras específicas do processo, aos prazos e às condições previstas no edital da hasta pública. Se você é credor ou parte interessada em um processo de execução, ou deseja entender melhor como participar de um leilão judicial, fale com a equipe da Lecioli Advocacia.  Estamos prontos para oferecer a assessoria jurídica necessária em todas as fases do processo.
Uma pessoa está escrevendo em um pedaço de papel com uma caneta.

É possível comprar um imóvel antes de finalizar o inventário?

Por Por Dr. Roberson Marcos Lecioli • 11 de março de 2019
A venda de um imóvel por meio de uma cessão de direitos hereditários é uma prática relativamente comum em casos de herança, mas envolve cuidados específicos para garantir a segurança jurídica da transação. Veja os principais cuidados a serem tomados: Verificação da Documentação Certidão de óbito: Confirme que o falecido realmente deixou o imóvel como parte da herança e que todos os herdeiros estão cientes e envolvidos na cessão de direitos. Certidão de matrícula do imóvel: Verifique a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para confirmar que ele está efetivamente no nome do falecido e livre de ônus (penhoras, hipotecas, etc.). Formal de partilha ou inventário: Caso o inventário já tenha sido finalizado, o formal de partilha deve ser apresentado. Se ainda não foi concluído, a cessão de direitos será sobre a parte da herança que cabe ao herdeiro. Quem Pode Ceder os Direitos Todos os herdeiros: Todos os herdeiros têm direito à parte da herança. Cada herdeiro pode ceder os seus direitos, mas não sobre bens específicos, a menos que haja um acordo entre todos os herdeiros. Se o imóvel ainda não foi partilhado, a cessão de direitos abrange a fração ideal do quinhão do herdeiro, não o imóvel em si. Esposa sobrevivente: Em caso de regime de bens que garanta meação (como comunhão parcial ou universal de bens), a parte do cônjuge sobrevivente também deve ser considerada. Ele pode ceder sua parte de meação, mas não pode ceder os direitos hereditários. Intervenção de Todos os Herdeiros Para garantir que a cessão seja válida, todos os herdeiros devem estar de acordo com a transação. Se apenas um herdeiro estiver vendendo seus direitos, o comprador não tem garantia sobre um bem específico, mas sim sobre a parte ideal desse herdeiro no conjunto da herança. Escritura Pública A cessão de direitos hereditários deve ser feita por escritura pública, realizada em um tabelionato. Este é um requisito legal para garantir a validade da transação, especialmente quando envolve imóveis. Mesmo que o valor seja pequeno, não é possível ceder direitos hereditários por meio de documento particular. A escritura será registrada no cartório competente. Pagamentos de Tributos ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação): O imposto deve ser recolhido em relação à transmissão da herança. Caso a cessão envolva um valor acima do montante hereditário, pode ser necessário pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que incide sobre a cessão onerosa de direitos. A verificação e o pagamento de tributos devem ser feitos com o apoio de um contador ou advogado especializado em direito sucessório. Autorização Judicial Se houver herdeiros incapazes (menores de idade ou pessoas sob tutela/curatela), a cessão de direitos hereditários sobre o imóvel depende de autorização judicial. Isso é necessário para garantir que os interesses dos incapazes sejam preservados. Riscos Envolvidos *Indefinição sobre o bem: Se o inventário ainda não foi finalizado, o imóvel pode não ser atribuído ao herdeiro que cedeu os direitos. O comprador estará adquirindo apenas uma fração ideal do patrimônio da herança. *Dívidas do falecido: As dívidas deixadas pelo falecido podem recair sobre o patrimônio herdado. O comprador precisa estar ciente de que, em caso de dívidas maiores que o ativo, o valor do imóvel pode ser afetado. *Disputa entre herdeiros: Caso um dos herdeiros discorde da cessão ou haja litígios, o comprador pode enfrentar dificuldades em obter a posse ou o domínio pleno do imóvel. Averbação no Registro de Imóveis Após a conclusão do inventário e da partilha, a cessão dos direitos hereditários precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação na matrícula do imóvel. Somente assim o comprador poderá ser reconhecido como o novo proprietário do bem. Acompanhamento por Advogado É fundamental contar com o acompanhamento de um advogado especializado em direito sucessório e imobiliário. Ele poderá verificar a regularidade da documentação, orientar sobre os riscos envolvidos e redigir o contrato de cessão, garantindo que os interesses do comprador sejam protegidos.