Autor: robersonlecioli

Assembleias em condomínio edilício.  
                          

As assembleias de condomínio têm sua existência e funcionamento fundamentadas na lei, especificamente no Código Civil que sob o título “Da Administração do Condomínio”, abaixo da Seção II delineia esse instituto tão necessário para regular a vida de quem vive em condomínios edilícios.

Existem dois tipos de assembleia que podem ser convocadas para deliberação de interesses dos condôminos:

Assembleia Geral Ordinária e Assembleia Geral Extraordinária.

A princípio compete ao síndico, como administrador dos interesses dos condôminos, a convocação das assembleias. Porém, pode ocorrer em alguns casos que o mesmo não queira, por motivos óbvios, convocá-las, como por exemplo, se o motivo da mesma for para destituição do mandato de síndico. Nesse caso, compete aos próprios condôminos fazê-lo, respeitando o que diz a lei, como se aduz do § 1º do Art. 1.350 do Código Civil que diz “Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.”

Desta forma, reunindo-se um quarto dos condôminos, mediante lista por esses assinada e enviada a administradora do condomínio, caberá à essa a obrigação de se dirigir, com convocação oficial aos demais condôminos para que se realize a assembleia, com a ordem do dia definida.

Quanto aos objetivos das assembleias podemos destacar que:

Cabe a uma assembleia geral ordinária por exemplo, a discussão de assuntos como aprovação do orçamento anual das despesas e valores de condomínio a ser praticado no próximo exercício. Também pode ser utilizada para a eleição de novo síndico ou alteração do regimento interno. Tal tipo de assembleia deve ocorrer com a periodicidade mínima de uma vez ao ano.

Cabe a uma assembleia geral extraordinária a deliberação de assuntos que envolvam despesas extras que exigirão rateio entre os condôminos, a contratação de uma administradora que ajudará o síndico em suas tarefas de administração ou substituição da atual ou mesmo a aplicação de multa àquele que reiteradamente descumpre com o regulamento interno ou com a convenção do condomínio. Também nada obsta que tais pautas sejam inseridas em uma assembleia ordinária, desde que  tais assuntos façam parte da pauta do dia e conste na convocação.

A assembleia que não for convocada com conhecimento de todos os condôminos poderá ser anulada pelas vias judiciais e caso haja algum assunto votado na mesma, não vinculará aqueles que não foram convocados.

Uma assembleia deverá ser convocada sempre que o condomínio desejar propor medida judicial contra alguém, pelo fato da possibilidade de sucumbência, ou seja, em um pleito judicial proposto, poderá o condomínio, caso considerado perdedor, ser obrigado a pagar as despesas processuais da parte contrária, o que trará gasto a ser rateado entre todos os condôminos. Por outro lado, atividades judiciais como simples cobrança de cotas em atraso pelo síndico ou pela administradora não necessita da concordância dos demais, e pode ser proposta como atividade corriqueira e esperada pelo síndico e pela administradora.

O quórum de decisão das assembleias é definido por lei, assim destacamos:

Art. 1.351 CC. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.353 CC. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.352 CC. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Ainda falando-se sobre a pauta do dia das assembleias, cabe destacar que qualquer assunto que seja tratado em uma assembleia que não constou na convocação como tema da pauta de ordem do dia não poderá ser votado sob pena de total nulidade.

Direito a voto nas assembleias.

O Código Civil define que apenas o condômino, que esteja adimplente com suas obrigações condominiais terá direito a voto. E condômino por definição legal pode ser:

A – O proprietário;

B – O promitente comprador com posse; e,

C – O cessionário dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda, com posse.

Atente-se que para o promitente comprador, que detém compromisso de compra e venda e o cessionário deste direito somente são considerados condôminos se estiverem na posse do imóvel. Caso contrário não poderão ser considerados condôminos e não terão direito a voto.

E quanto ao condômino que fez acordo de parcelamento de obrigações atrasadas, poderá votar? A transação que é modalidade de extinção da obrigação encontra guarida no Art. 842 do Código Civil, e por natureza do instituto, extinguindo a anterior cria uma nova, fazendo com que nasça uma nova obrigação.  Assim, não há mais que se falar em inadimplência e consequentemente impedimento ao voto em assembleia daquele quem fez um acordo.

Dr. Roberson Marcos Lecioli
É Advogado e pós graduando em Direito Imobiliário.

A usucapião familiar é uma espécie de aquisição da propriedade que foi criada no Brasil pela Lei n° 12.424/2011, ao incluir o artigo 1.240-A no Código Civil, prevendo que aquele que exercer por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano próprio de até duzentos e cinquenta metros quadrados, cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, terá adquirido o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Dessa maneira, quando um dos conjuges abandona o lar, deixando para trás cônjuge ou companheira que é proprietário meieiro do imóvel, pelo prazo de 2 anos ou mais, abre a possibilidade para este de requerer o reconhecimento do usucapião familiar e dessa forma, adquire a metade do imóvel que antes a ele pertencia.

Para isso será necessário contratar um advogado que lhe orientará e fará os procedimentos legais para que a pessoa tenha o reconhecimento da usucapião familiar à seu favor.

A propriedade privada consolidou-se como direito básico e fundamental do
indivíduo ou da pessoa jurídica, na Constituição Federal de 1988, em seu Art. 5º, XXII,
que assenta: “É garantido o direito de propriedade”. No entanto, no mesmo diploma
no inciso XXIII é asseverado que a propriedade “atenderá a sua função social.”
Na sociedade capitalista moderna, a propriedade assume uma nova função não
relacionada diretamente com seu objetivo ou finalidade como se poderia deduzir, mas
a função de garantir operações e contratos realizados entre titulares de direitos. Assim
é muito comum que ao contratar com outro, se apresente como garantia da operação
a propriedade de algum bem móvel ou imóvel, sendo esse último preferido na maioria
dos casos, devido à suas características peculiares e procedimentos mais restritos
necessários à efetiva transferência de propriedade.
Isso é bastante usual, por exemplo em contratos acessórios de fiança, em
operações de locação imobiliária, quando alguém se oferece para garantir uma
locação e apresenta para o locador, como prova da capacidade de assumir aquele
encargo, o título de propriedade de algum bem imóvel. Sendo ele devedor solidário
por força de lei e não havendo o cumprimento voluntário da obrigação assumida,
poderá ter seu patrimônio penhorado para a satisfação forçada da obrigação.
Por outra via, o Código Civil distingue posse de propriedade de forma muito
clara, no Art. 1.196. “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício,
pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”, e embora essa também
receba a proteção do Estado, não pode ser ela penhorada para satisfação de crédito.
Há assim uma clara diferença entre posse e propriedade. Quem tem
propriedade possui todos os poderes daquele que tem a posse, mas o inverso não se
aplica da mesma forma. Isso porque o proprietário tem ainda a faculdade de dispor do
seu patrimônio, o que o possuidor não tem.
E é exatamente essa qualidade de poder dispor que não se confunde com a
sua vontade que interessa ao credor que com ele contrata. Isso porque o Código de
Processo Civil estabelece no Art. 789 “O devedor responde com todos os seus bens
presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições
estabelecidas em lei.”
Isso ressalta o princípio da responsabilidade patrimonial do devedor, porque
ele responderá com a universalidade dos seus bens por eventuais dívidas que contrair
ou por obrigações assumidas ou a ele imputadas. Assim, havendo o descumprimento
voluntário e não motivado da obrigação, enseja-se ao credor a faculdade de pedir a
penhora do patrimônio do mesmo, independentemente da sua vontade, para a
satisfação da obrigação.
Competirá ao Estado Juiz, o qual exercerá seu exclusivo “monopólio da força
legítima” através de seu poder de coação, como ensina Ângelo de Souza Junior (2017,
p 24.), e mediante provocação do interessado, providenciar a constrição e penhora do
bem e levá-lo a um leilão público, para que, aquele que mais por ele oferecer, apregoe
tal bem, trocando-o por dinheiro, que servirá para saldar o crédito junto ao exequente.
Ainda existe a possibilidade de que, não havendo interessados no bem, possa o
exequente pedir a adjudicação do mesmo, que passará a integrar seu patrimônio,
sendo retirado da esfera patrimonial do executado.

O sistema jurídico brasileiro prevê em seus institutos, que o devedor garantirá,
com a universalidade de seus bens, a satisfação de eventuais dívidas ou obrigações
em favor de seu credor (Art. 789 do CPC). Quando o cumprimento de uma obrigação
contratual não ocorre de forma voluntária, e no lado do credor existe patrimônio
passível ao qual se atribui valor econômico, entra em cena o instituto da penhora
judicia previsto no processo de execução, com a consequente expropriação do
patrimônio do devedor pelo Estado, o qual será levado à leilão, ou como se designa
neste trabalho, hasta pública, que nada mais é do que ser esse bem levado à uma
alienação forçada em favor de quem se comprometer a pagar mais pelo bem ofertado.
Isso se dá através do lance ofertado em leilão, que é uma oferta de preço feito
por alguém interessado na aquisição do bem alienado. Quando sua oferta for
declarada como a maior e for validada, o bem será considerado arrematado, ou seja,
adquirido em leilão por certa pessoa interessada.
Dessa forma, retira-se o patrimônio do devedor, transformando o mesmo em
dinheiro e entregando-se esse ao credor para a satisfação da obrigação que não foi
cumprida de forma voluntária. Pode-se então definir hasta pública como “um ato da
Justiça, pelo qual são alienados (ou seja, vendidos) bens do devedor para que, com
o dinheiro da venda, possam ser pagos o credor e as custas e despesas do processo
de execução.
A hasta pública pode ter sua origem em um processo cível, trabalhista, criminal
ou tributário, quando se faz necessário transformar um bem, que pode ser móvel ou
imóvel, em dinheiro, para que saia o credor satisfeito em seu crédito. No caso em
comento, interessa-nos a hasta pública de bem imóvel, não importando o tipo de
execução que ensejou a mesma.

O direito imobiliário, como ciência autônoma, engloba diversas áreas jurídicas, como o direito civil, a lei do inquilinato, leis municipais e estaduais sobre matéria imobiliária, decretos e regulamentos que disciplinam as relações jurídicas entre as pessoas e seus bens imóveis.