Assembleias em condomínio edilício.  
                          

As assembleias de condomínio têm sua existência e funcionamento fundamentadas na lei, especificamente no Código Civil que sob o título “Da Administração do Condomínio”, abaixo da Seção II delineia esse instituto tão necessário para regular a vida de quem vive em condomínios edilícios.

Existem dois tipos de assembleia que podem ser convocadas para deliberação de interesses dos condôminos:

Assembleia Geral Ordinária e Assembleia Geral Extraordinária.

A princípio compete ao síndico, como administrador dos interesses dos condôminos, a convocação das assembleias. Porém, pode ocorrer em alguns casos que o mesmo não queira, por motivos óbvios, convocá-las, como por exemplo, se o motivo da mesma for para destituição do mandato de síndico. Nesse caso, compete aos próprios condôminos fazê-lo, respeitando o que diz a lei, como se aduz do § 1º do Art. 1.350 do Código Civil que diz “Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.”

Desta forma, reunindo-se um quarto dos condôminos, mediante lista por esses assinada e enviada a administradora do condomínio, caberá à essa a obrigação de se dirigir, com convocação oficial aos demais condôminos para que se realize a assembleia, com a ordem do dia definida.

Quanto aos objetivos das assembleias podemos destacar que:

Cabe a uma assembleia geral ordinária por exemplo, a discussão de assuntos como aprovação do orçamento anual das despesas e valores de condomínio a ser praticado no próximo exercício. Também pode ser utilizada para a eleição de novo síndico ou alteração do regimento interno. Tal tipo de assembleia deve ocorrer com a periodicidade mínima de uma vez ao ano.

Cabe a uma assembleia geral extraordinária a deliberação de assuntos que envolvam despesas extras que exigirão rateio entre os condôminos, a contratação de uma administradora que ajudará o síndico em suas tarefas de administração ou substituição da atual ou mesmo a aplicação de multa àquele que reiteradamente descumpre com o regulamento interno ou com a convenção do condomínio. Também nada obsta que tais pautas sejam inseridas em uma assembleia ordinária, desde que  tais assuntos façam parte da pauta do dia e conste na convocação.

A assembleia que não for convocada com conhecimento de todos os condôminos poderá ser anulada pelas vias judiciais e caso haja algum assunto votado na mesma, não vinculará aqueles que não foram convocados.

Uma assembleia deverá ser convocada sempre que o condomínio desejar propor medida judicial contra alguém, pelo fato da possibilidade de sucumbência, ou seja, em um pleito judicial proposto, poderá o condomínio, caso considerado perdedor, ser obrigado a pagar as despesas processuais da parte contrária, o que trará gasto a ser rateado entre todos os condôminos. Por outro lado, atividades judiciais como simples cobrança de cotas em atraso pelo síndico ou pela administradora não necessita da concordância dos demais, e pode ser proposta como atividade corriqueira e esperada pelo síndico e pela administradora.

O quórum de decisão das assembleias é definido por lei, assim destacamos:

Art. 1.351 CC. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.353 CC. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.352 CC. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Ainda falando-se sobre a pauta do dia das assembleias, cabe destacar que qualquer assunto que seja tratado em uma assembleia que não constou na convocação como tema da pauta de ordem do dia não poderá ser votado sob pena de total nulidade.

Direito a voto nas assembleias.

O Código Civil define que apenas o condômino, que esteja adimplente com suas obrigações condominiais terá direito a voto. E condômino por definição legal pode ser:

A – O proprietário;

B – O promitente comprador com posse; e,

C – O cessionário dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda, com posse.

Atente-se que para o promitente comprador, que detém compromisso de compra e venda e o cessionário deste direito somente são considerados condôminos se estiverem na posse do imóvel. Caso contrário não poderão ser considerados condôminos e não terão direito a voto.

E quanto ao condômino que fez acordo de parcelamento de obrigações atrasadas, poderá votar? A transação que é modalidade de extinção da obrigação encontra guarida no Art. 842 do Código Civil, e por natureza do instituto, extinguindo a anterior cria uma nova, fazendo com que nasça uma nova obrigação.  Assim, não há mais que se falar em inadimplência e consequentemente impedimento ao voto em assembleia daquele quem fez um acordo.

Dr. Roberson Marcos Lecioli
É Advogado e pós graduando em Direito Imobiliário.